作者：幸川
中国房地产业走过了20余年，在过去的20年时间里，中国住房制度的市场化改革和城镇化的推进、也有诸多房地产企业在巅峰时期出海，房地产行业经历了高速增长又平稳发展的阶段，并培育出众多数千亿市值的以房地产开发为核心业务的房地产企业。2022年8月，《财富》杂志公布2022年世界500强企业最新排名——GL以2021年实现营业收入5443亿元、同比增长19%的不俗业绩，位列全球企业第125位，排名再创新高，较去年上升17位。自2012年以来，GL集团已连续11年成功入围世界500强，排名整体实现稳步提升。
现阶段，面对严苛的政策调控和充满不确定的经济环境，房地产也已然进入了竞争加剧、利润下滑、风险陡增的新发展阶段。如何顺应时代的浪潮，抓住机遇，全面提升企业管理水平，成为每一位房企高管都必须深入思考面对的问题。作为企业高管，站在新时代的风口浪尖，时任GL集团京津冀区域总经理助理的吴晓亮也早已知晓怎样提前布局商业、民用房地产的财务规划，才能合理避税，从而为企业获取更大利益，为客户赢得更多的权益，也是吴晓亮一直在思考的问题。
近两年来，国家政策的陆续出台：
2021年“十四五规划”仍要坚持“房住不炒”，而且稳地价、稳房价和稳预期的“三稳”目标更加明确；
2021年授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作；
2021年中共中央办公厅、国务院办公厅《关于进一步深化税收征管改革的意见》；
2021年审计署将进驻税务总局和17省市开展审计工作，土地增值税管理问题也被纳入本次重点审计问题。
政策的推动、竞争格局的转变，都在促使房地产企业要不断进行自身的迭代，转型已经是多数房地产企业破局的手段。
入局房地产行业20多年，吴晓亮职业生涯的绝大部分都在同一家公司工作，因此，他非常清晰房地产行业以及自身集团的财务状况，并把很多项目的做成了行业以及GL集团内的首创，为公司带来合理决策的同时也能充分给行业带来正确的参照范例。本次专访我们不仅仅学习了吴晓亮行业深耕20年取得的成就，而且顺着他的工作脉络也了解到了他的诸多行业、企业贡献。
首创房地产独有税务筹划，提前预估并参与公司战略决策方案
在成为房地产企业综合管理人才之前，吴晓亮最早是财务出身，任CFO一职。之前中国房产行业的决策逻辑大多都是业务走向引导财务走向，导致的结果是中国的房地产公司总体利润水平不高，这是因为房地产行业总体税务成本太重，利益的缺失也是房地产行业盘大但利润并没有外界看来那么高的原因之一。吴晓亮发现了这个行业痛点，他认真研究中国房地产市场的税务筹划，设计出了一套优化税务的综合解决方案，帮助公司实现了利润增长，也为行业树立了范本。
石景山项目早在2016年就竣工，由于各种原因，土地增值税清算一直没有完成，税务机关多次催促，矛盾点主要集中在此项目的车位销售上，彼时此项目的地上单元已接近售罄，但地下车位由于竞品供应量大，需求饱和，销售进度一直很缓慢，直至2021年底仍有540多个车位尚未销售。
之所以出现此种情况是因为该项目地下车位可以办理小产证计算容积率，因此在土增税清算时，车位需分摊土地成本，如果在土增税清算时仍未销售车位，则车位的大量成本无法抵减税金，税负很高。如果改用清算后再销售车位的模式，按照销售收入扣除清算认定的成本计算土增税，虽然不需要再缴纳，但该亏损无法抵减清算时的土地增值税。因此，吴晓亮建议公司在土增税清算之前就尽可能多地去化车位，让企业缴税合理合法减少，这一举措也很快在集团全国各地区进行普及，为集团实现了全方位的降本增效。
数字化财务赋能商业决策：
传统的房地产行业由于人员构成和行业属性问题，智能化管理升级一直进步缓慢，在GL集团，吴晓亮看到了这一痛点，提出建立一系列的智能化管理升级系统。该系统基于吴晓亮提出的管理费分配模型的全面预算管理系统，大大提高了企业办公效率。企业以往使用的是人为管控，智能财务管理系统搭建起来之后，无论是前端报销，还是中端预算控制及出纳支付，还是后端数据分析，完全省去了一系列复杂程序，让财务管理全流程正规、简单、高效。
这个智能财务管理系统在集团内部广泛应用，后来又被行业的其他公司纷纷效仿。吴晓亮带领行业实现了移动报销、全流程费控管理、预算管理、发票管理、银企直付一体化的智能财务管理。
数字化战略是促进企业发展的推动力，吴晓亮提出的财务数字化转型战略，完整地梳理出财务数字化转型的目标和路径，做好了房地产企业数字化转型的基础储备。
助力新法案颁布和实施：
吴晓亮发现，北京地区和很多地区的商品房抵押权制度并不相同，随之而来的结果就是，不仅仅不保护开发商的权益，而且抵押周期太长也并不利于行业的发展，不利于金融机构对行业的监管作用。鉴于这方面的缺失，吴晓亮主导公司内部出台并创新公司代偿体系制度以应对房地产按揭逾期现象，此举得到了政府的认可并在吴晓亮和其他同行的一同建议下，最终修改了行业法案。
在此之前，房地产公司不可以进行预抵押担保（即在房产证还未出来之前，就把购房的公司的违约责任转给银行），而必须进行正式抵押（房产证出来后银行才提供贷款），这样做的坏处是开发商的担保义务期间太长，而银行作为有能力评估购买商业房产的公司还款能力的金融机构，在有风险需要金融手段介入的环节没有介入，而让没有针对企业的风控评估体系的房地产公司来承担这一职责，导致行业效率低下，风险加剧。一旦购买商业住宅的公司不还贷款，银行就会要求开发商代偿，担保责任的放大。
吴晓亮主导集团出台创新公司代偿体系制度。提升项目运营质量，避免因无法按期竣备导致的大产证逾期；对于具备办理小产证条件的项目，及时将代收按揭客户契税缴纳给税务部门，收齐客户办证材料尽快办理他证转交按揭银行解除阶段性担保责任；对按揭已逾期客户，实行多部门联动的监控和预警机制。
在吴晓亮和一群行业专家的共同努力、呼吁和推动下，2021年12月，北京市规划和自然资源委员会联合银保监会北京监管局、北京住房公积金管理中心发布《全面推进预购商品房抵押权预告登记并提供网上办理服务的通知》，自2022年1月1日起，签署预购商品房《主债权及不动产抵押合同》的项目，应先行办理预购商品房预告登记和抵押权预告登记后再启动发放贷款程序。从根本上解决了各种因素导致的开发商逾期按揭代偿窘境。
政策和大环境的变化为企业带来了重要机遇和重大挑战，未来吴晓亮还会结合自身企业实际，抓住机遇、乘势而为，全面提升企业管理水平。（作者：幸川）
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