作者：白若
在打破“刚兑”的大背景下，债市飞速发展信用风险也在不断暴露，地产行业作为一个高杠杆、高负债、高周转的行业，融资一直是一个难题，而去杠杆和三道红线就像是悬在房企头上的两把“利刃”，尤其是中小房企来说，随时游走在“暴雷”的边缘。到了近两年，整个行业进入债券偿付和回售的高峰期，根据联合资信测算结果显示，在不考虑行权和回售的情况下，房地产债券2022年的的到期金额约3203亿元，与此相对应的2022年地产债到期金额占地产存续规模的比例为19.05%，而在前两年已有到期金额约为8900亿元，由此可以看出地产行业到期兑付的压力相当大。
房地产行业在债券违约后，出现的最可能的两种自救方式是自筹资金与并购重组，而当债务人出现流动性危机、资金链条断裂或严重财务状况危机，正常运营和管理陷入困局，无法偿还债务时，为解决债务人困境，处理债券违约问题，债务人与债权人进行协商，债务人获取一部分减免而债权人通过牺牲部分利益以换取长远利益。
近年来，不良资产的处置方式呈现出创新、多样的特点。随着供给侧改革不断深入、不良资产参与主体增多及专业性增强，传统上以打包、打折、打官司为主的不良资产处置的“三打”模式，已经难以满足市场需求。以邱文宇为代表的金融资产管理从业者开始思索怎样依靠更加灵活、创新的处置模式，去参与房地产企业的并购重整。各方资源方能实现。并从以上提到的“三打”模式逐渐帮助企业过渡到了“重组、重整、重构”为主的“三重”模式。通过债务重组、债转股、资产重组、并购、资产证券化等各类创新性处置模式，为当下遇到困境的房地产企业制定更好的缓解方法。更多邱文宇这样的从业者之所以通过不同方式为房地产企业实现不良资产的重组及并购，是因为在当前的大环境下，并购可以实现以下几个方面的社会价值：
首先，大力发展地产行业不良资产并购重组，是新时代经济发展必然要求。我国经济已由高速增长阶段转向高质量发展阶段，与此同时，发展不平衡不充分问题仍然突出，经济发展正处在转变发展方式、优化经济结构、转换增长动力的攻关期，面临结构性、体制性、周期性问题交织叠加的困难和挑战。房地产企业的不良资产是典型的逆周期行业，即在经济下行期进行收购，紧接着在经济上行期完成处置，从而获得盈利。在新时代经济大环境下，邱文宇采取多元的并购重组方式，真正盘活房地产行业的不良资产，助推供给侧结构性改革，推动经济发展向高质量、高效率转变。
其次，地产行业的不良资产并购重组，是适应不良资产市场新形势的必经之路。随着现代经济的深入发展，行业之间的关联度不断加深、金融产品越来越复杂，地产行业和其他行业的不良资产一样，呈现操作复杂、处置周期长、资产质量参差不齐、行业分布广、定价困难等新特点，管理和风控难度明显高于传统的银行贷款类不良资产业务。如果拘泥于传统的“三打”手段，不仅难以取得较好的处置效果、不良资产的价值难以得到提升，随着不良资产的逐渐暴露及集聚，也可能会逐渐影响实体经济和金融体系的稳健运行，甚至引发系统性金融风险。邱文宇率先在地产行业实施的这种并购重组手段，具有灵活、创新的特点，针对债务、股权、资产端实现并购或重组，引入参与主体的核心资源，可以应对日益复杂的不良资产市场形势，提升不良资产处置效率和效果。
最后，邱文宇通过大胆试点和尝试大力发展不良资产项目的并购重组，通过优化资源配置提升资产价值。不良资产产生的一个重要原因是时间、地域、行业、企业之间的错误配置。即由于政府、金融机构及企业的盲目投资或重复投资，将具备稀缺性的资金资源低效地错误配置给本不该投资的部门、行业、地区和企业，从而形成大量不良资产。
由地产行业推及各行各业，都可以通过重组并购,打破原有的不合理的资源配置结构,通过促使低效或无效的不良资产在不同行业、地区和企业间的合理流动,就可以提高资源配置效率,同时借以激活不良债权和股权的价值驱动因素,进而实现提升不良资产价值的目的。从这个意义上说，重组并购有助于实现全产业链资源整合，实现不良资产处置经济效益和社会效益的双赢。（作者：白若）
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